Kiinteistösijoittamisessa vastuullisuustekijät käsitetään yleisimmin energiatehokkuuden pa­rantamiseen liittyviksi toimiksi. Kyseessä on kuitenkin laaja kokonaisuus, johon sisältyy muun muassa kiinteistön hiilijalanjälki- ja kasvihuonekaasupäästöjen mittaaminen, vedenkäytön ja jätehuollon optimointi sekä sosiaalinen vastuu.

Mandatumin omaan kiinteistöstrategiaan kuuluvat suorat kiinteistöt, erikoissijoitusrahastomuotoiset kohteet sekä ulkoisiin rahastoihin sijoittavat strategiat. Vastuullisuuden suuntaviivat määritetään portfoliokohtaisesti. Keskeistä kaikis­sa salkuissa on olemassa olevan rakennuskannan muuttaminen kestäviksi, ympäristötekijät huomioonottaviksi kohteiksi. MAM raportoi kiinteistösijoitustensa energiatehokkuudesta ja huomioi sijoitusprosessis­sa kiinteistöjen vastuullisuus- ja kestävyystekijät. Omistamisen aikaisessa sijoi­tusstrategiassa vastuullisuus korostuu kiinteistöjen teknisten ominaisuuksien parantamisen lisäksi vuokralaisrajapinnassa, mitä mitataan, seurataan ja ohjataan myös datan avulla.

Suorat kiinteistösijoitukset

Salkkujen vastuullisuuteen sisältyy sekä energiatehokkuuden että hiilineutraaliuden edistäminen. MAM on sitoutunut hallinnoimaan kiinteistökantaansa siten, että vastuullisuuden johtamista parannetaan jatkuvasti ja työn edistymisestä raportoidaan säännöllisesti. Hankintaprosessissa analysoidaan muun muassa kiinteistökohteen tekniset ominaisuudet ja energiatehokkuuspotentiaali, energialuokka, mahdolliset sertifikaatit, kohteen ja vastapuolen hallinto sekä tunnistetaan ympäristöön, ilmasto-olosuhteisiin ja vuokralaisten toimintaan liittyvät riskit. Kiinteistöjen peruskorjauksessa huomioidaan kestävyystekijät ja mahdollisissa uudisrakentamishankkeissa huomioidaan tarkasteltavan tontin luontoarvot.

Vastuulliselle toiminnalle on laadittu keskipitkän ja pitkän aikavälin suunnitelmat. Salkut osallistuvat muun muassa energiatehokkuussopimukseen, joka asettaa niille tietyt energiatehokkuusvelvoitteet vuoteen 2025 mennessä. Salkuissa pyritään lisäksi jätteiden kierrätysasteen nostamiseen, vedenkulutuksen vähentämiseen sekä GRESB-tuloksen ylläpitämiseen. Näiden lisäksi MAM haluaa tarjota asiakkailleen toimitiloja, jotka tukevat heidän vastuullisuustavoitteitaan ja vastuullisia toimintatapojaan. Teemme yhteistyötä vuokralaisten kanssa kiinteistöjen vastuullisuuden edistämiseksi hyödyntäen muun muassa Green Lease -sopimusliitettä ja tarjoamalla ESG-oppaan vuokralaisten käyttöön. Salkuissa myös mitataan ja seurataan vuokralaistyytyväisyyttä.

Suorat kiinteistöt ovat uusiutuvan, vihreän sähkön piirissä ja teemme vaiheittain siirtymää uusiutuviin lämmitysmuotoihin. Salkuissa toteutetaan jatkuvasti energiatehokkuutta parantavia investointeja ja energiankulutusta seurataan kuukausitasolla.

Kiinteistörahastosijoitukset

Mandatum hyödyntää kansainvälisissä kiinteistösijoituksissaan ulkoisia kumppaneita, joilla on vahvat paikalliset resurssit sekä menestyksekäs kiinteistösijoitushistoria. Mandatumin toteutustapa suosii suljettuja, tyypillisesti instituutiosijoittajien hyödyntämiä kiinteistörahastoja, joiden strategiasta ja sijoituspäätöksistä vastaa rahaston manageri.

Managerien ja rahastojen valinnassa Mandatumin omiin kiinteistöstrategioihin vastuullisuusnäkökulman huomiointi muodostaa olennaisen osan sijoitusanalyysiamme. Sijoitusprosessimme sisältää kattavan vastuullisuusanalyysin jokaiselle valittavalle kumppanille, missä arvioidaan muun muassa strategian ja omien vastuullisuustavoitteidemme yhteensopivuutta, ESG-asioiden roolia sijoitus- ja riskienhallintaprosesseissa, managerin yleistä vastuullisuusosaamista, ESG-resursointia, hallinnointitapaa ja vastuullisen sijoittamisen politiikkaa sekä managerin kuulumista vastuullisen sijoittamisen yhteisöihin (esim. UNPRI, GRESB).

Sijoitustoiminnan luonteesta johtuen juridiset neuvottelut ovat olennaisessa asemassa ESG-vaikuttamisessa, kun sovitaan Mandatumia koskevista erityisehdoista. Lisäksi vastuullisen sijoittamisen periaatteidemme toteutuminen rahaston sijoitustoiminnassa pyritään varmistamaan sijoitusvaiheessa muun muassa managerin kanssa käytävien keskustelujen avulla. Tarvittaessa pyrimme vaikuttamaan koko rahastoa koskeviin teemoihin (esimerkiksi rahaston toimialarajoitteet tai maantieteellinen altistus), yksittäisten sijoitusten poistamisesta rahaston allokaatiosta, kansainvälisten normien noudattamisesta, managerin liittymisestä vastuullisen sijoittamisen yhteisöihin, vastuullisiksi määriteltyjen tai sertifioitujen kiinteistöjen tavoitemäärästä tai vastuullisuusraportoinnin tasosta. Vaikuttaminen toteutetaan joko rahaston ehtojen tasolla tai kahdenkeskisin sopimuksin managerin ja MAMin välillä.

Vastuullisuuskehityksen todentamisessa kiinteistöjen omaisuusluokassa riittävän datan kerääminen on ollut haastavaa. MAM edellyttää rahastomuotoisissa kiinteistösijoituksissaan managerilta sitoutumista kiinteistöjen vastuullisuusraportointiin ja tapauskohtaisesti raportoinnin parantamiseen.

Vastuullisuuden toteutumista ja kehitystä seurataan MAMin oman strategian kiinteistörahastosijoituksissa kohdetasolla ja vuotuisen vastuullisuuskyselyn avulla. Vastuullisuuskysely lähetetään myös strategian jokaisen uuden sijoituksen due diligence –vaiheessa managerille vastattavaksi. Kysely sisältää sekä yhtiö- että rahastotason kysymyksiä. Yhtiötason kysymykset koskevat muun muassa vastuullisuuspolitiikkaa, resursseja ja kehittämistyötä. Lisäksi selvitetään vastuullisuustulokset, ESG-sitoumukset ja strategia, hyvän hallintotavan noudattamiseen liittyvät periaatteet sekä riskienhallintaprosessi. Rahastotasonkysymykset liittyvät niin ikään vastuullisuuspolitiikkaan ja -periaatteisiin, resursseihin, ESG-integraatioon, vastuullisuustavoitteisiin, sertifikaatteihin, ESG-raportointiin ml. energiatehokkuus sekä pääasialliset haitalliset vaikutukset. Kyselyn tavoitteena on mahdollistaa vastuullisuuskehityksen seuranta sekä pyrkiä edistämään vastuullisen sijoittamisen osa-alueita myös sen jälkeen, kun sijoituspäätös rahastoon on tehty. Esiin nousseet olennaiset seikat käsitellään managerin kanssa ja niiden kehittymistä seurataan.

Kyselyn vastausten perusteella rahastot pisteytetään eri ESG-tekijöiden perusteella ja metodologia huomioi kaksi eri dimensiota: vastuullisuuden implementointi ja ESG-politiikka. Analyysin avulla voidaan tarkastella esimerkiksi sitä, kuinka managerin koko ja strategia vaikuttavat vastuullisuusasemaan. Kyselyn tulokset jaetaan managereille palauteraporttina, joka tarjoaa heille hyödyllisen työkalun oman suoriutumisen vertaamiseen muihin toimijoihin. Vastuullisuustutkimuksen tulokset julkaistaan vuosittain ERE-ohjelman vastuullisuusraporteissa.